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事業者千葉県松戸市
見出し180億8500万円を投入/立体換地建築物延べ約3.7万㎡/松戸市 新松戸駅東区整が認可  
掲載 2019年8月26日日刊建設タイムズ  
本文

 松戸市の新松戸駅東側地区土地区画整理事業が今月16日に認可を受けた。幸谷字宮下、字溜ノ脇の各一部約2・6haを施行区域として、市施行により立体換地を導入して進められる。事業期間は2029年3月31日までで、総事業費は180億8500万円。道路等の築造費27億2600万円以外に、立体換地導入に伴う建築物(法93条)に104億5500万円を投入し、住宅のほか商業施設、公益施設及び福祉施設等から成る複合施設1棟を延べ3万6976㎡規模で計画する。本年度は、地権者や有識者による土地区画整理審議会を設置するとともに、基準地積の更正業務等を進める予定。
 施行区域は、南側をJR武蔵野線、西側をJR常磐線、北側を斜面緑地、東側を都市計画道路3・4・18号馬橋根木内線に接している。生産緑地を含み、道路はすべて幅員4m未満の狭あい道路で、駅前には小規模宅地が密集している。
 同市立地適正化計画では、居住誘導区域かつ都市機能誘導区域として、多様な世代の人口の定着を図りながら、高齢者、障害者向けの機能や子育て機能、教育・文化機能、地域型商業機能等の誘導・充実を図る地区に位置付けている。
 施行区域2万6450㎡の現況土地利用は宅地33・98%、畑等農地29・02%、山林その他28・07%、公共用地8・93%。また、現在の地区内人口は約171人(115世帯)、人口密度65人/haだが、道路等の基盤整備に併せて土地の高度利用を図ることで、将来人口を約430人、165人/haと想定している。
 一方、整理施行後の地積は公共用地が1万4899㎡(道路9578㎡、公園5321㎡)で56・33%、宅地が5440㎡(うち立体換地敷地1013㎡)で20・57%、保留地が6111㎡(立体換地保留床に対応する保留地)で23・10%。減歩率は公共52・05%、公共保留地合算77・42%。
 商業地域及び第1種住居地域、第1種低層住居専用地域に指定していることから、住宅を中心とした土地利用を図るとともに、併せて地域商業施設や公益施設等の都市機能を誘導。道路は都市計画道路3・4・18号馬橋根木内線を広域的な幹線道路(W16~21・8m)として整備するほか、住宅地外周を囲む道路や地区外への接続道路として区画道路(W4~6m)、北側斜面地に特殊道路(W4m)を配置。公園は北側斜面林を生かして設置し、駅前広場(3907㎡)の地下には調整池を設置する。
 立体換地建築物は、1街区2画地7124㎡にSRC造14階建て1棟、総延べ床面積3万6976㎡、総専有面積2万6026㎡で計画。1~14階までの総専有面積の内訳は商業施設、公益施設、福祉施設各3900㎡、住宅部分1万4326㎡。総専有面積のうち保留地(6111㎡)の権利に相当する2万2325㎡は、公募により譲渡する。
 資金計画(総事業費180億8500万円)は、収入が都市再生区画整理48億2200万円(国、市負担金各24億1100万円)、保留地処分金91億9800万円、市単独費40億6500万円。
 一方、支出は築造費27億2600万円、移転費22億6300万円、移設費5600万円、法第2条2項事業費106億400万円(うち法93条に基づく耐火構造建築物104億5500万円)、整地費2400万円、工事雑費6億円、調査設計費18億200万円、事務費1000万円。
 市は昨年度、認可申請業務を昭和に委託するとともに、三菱地所レジデンスを事業アドバイザーに選定し、立体換地導入などについて検討した。

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