松戸市の新松戸駅東側地区土地区画整理事業が今月16日に認可を受けた。幸谷字宮下、字溜ノ脇の各一部約２・６haを施行区域として、市施行により立体換地を導入して進められる。事業期間は２０２９年３月31日までで、総事業費は１８０億８５００万円。道路等の築造費27億２６００万円以外に、立体換地導入に伴う建築物（法93条）に１０４億５５００万円を投入し、住宅のほか商業施設、公益施設及び福祉施設等から成る複合施設１棟を延べ３万６９７６㎡規模で計画する。本年度は、地権者や有識者による土地区画整理審議会を設置するとともに、基準地積の更正業務等を進める予定。

　施行区域は、南側をＪＲ武蔵野線、西側をＪＲ常磐線、北側を斜面緑地、東側を都市計画道路３・４・18号馬橋根木内線に接している。生産緑地を含み、道路はすべて幅員４ｍ未満の狭あい道路で、駅前には小規模宅地が密集している。

　同市立地適正化計画では、居住誘導区域かつ都市機能誘導区域として、多様な世代の人口の定着を図りながら、高齢者、障害者向けの機能や子育て機能、教育・文化機能、地域型商業機能等の誘導・充実を図る地区に位置付けている。

　施行区域２万６４５０㎡の現況土地利用は宅地33・98％、畑等農地29・02％、山林その他28・07％、公共用地８・93％。また、現在の地区内人口は約１７１人（１１５世帯）、人口密度65人／haだが、道路等の基盤整備に併せて土地の高度利用を図ることで、将来人口を約４３０人、１６５人／haと想定している。

　一方、整理施行後の地積は公共用地が１万４８９９㎡（道路９５７８㎡、公園５３２１㎡）で56・33％、宅地が５４４０㎡（うち立体換地敷地１０１３㎡）で20・57％、保留地が６１１１㎡（立体換地保留床に対応する保留地）で23・10％。減歩率は公共52・05％、公共保留地合算77・42％。

　商業地域及び第１種住居地域、第１種低層住居専用地域に指定していることから、住宅を中心とした土地利用を図るとともに、併せて地域商業施設や公益施設等の都市機能を誘導。道路は都市計画道路３・４・18号馬橋根木内線を広域的な幹線道路（Ｗ16～21・８ｍ）として整備するほか、住宅地外周を囲む道路や地区外への接続道路として区画道路（Ｗ４～６ｍ）、北側斜面地に特殊道路（Ｗ４ｍ）を配置。公園は北側斜面林を生かして設置し、駅前広場（３９０７㎡）の地下には調整池を設置する。

　立体換地建築物は、１街区２画地７１２４㎡にＳＲＣ造14階建て１棟、総延べ床面積３万６９７６㎡、総専有面積２万６０２６㎡で計画。１～14階までの総専有面積の内訳は商業施設、公益施設、福祉施設各３９００㎡、住宅部分１万４３２６㎡。総専有面積のうち保留地（６１１１㎡）の権利に相当する２万２３２５㎡は、公募により譲渡する。

　資金計画（総事業費１８０億８５００万円）は、収入が都市再生区画整理48億２２００万円（国、市負担金各24億１１００万円）、保留地処分金91億９８００万円、市単独費40億６５００万円。

　一方、支出は築造費27億２６００万円、移転費22億６３００万円、移設費５６００万円、法第２条２項事業費１０６億４００万円（うち法93条に基づく耐火構造建築物１０４億５５００万円）、整地費２４００万円、工事雑費６億円、調査設計費18億２００万円、事務費１０００万円。

　市は昨年度、認可申請業務を昭和に委託するとともに、三菱地所レジデンスを事業アドバイザーに選定し、立体換地導入などについて検討した。