つくば市は研究学園都市の大穂（約48ha）および吾妻第四（約８・３ha）地区の開発に当たり、都市計画変更と地区計画決定を進める。大穂については２０２２年に不動産開発会社グッドマンジャパン（千代田区）と土地売買契約を結んでおり、早ければ年度内に土地利用に関するマスタープランを同社が策定。物流施設やデータセンター、防災拠点施設を整備していく。吾妻第四については23年度以降に二段階一般競争入札を公告。跡地にはイノベーション拠点を配置する。

　大穂地区は高エネ研南側未利用地で約48haが対象。22年８月に不動産開発会社グッドマンジャパンと市が土地売買契約を締結。敷地北側に物流棟２棟を、南側には敷地全体の約１割の範囲で防災拠点施設および多目的利活用施設を配置する。ほか、７棟のデータセンター建設を予定している。26年度までの供用開始を目指し、工区ごとに整備していく。

　大穂地区の約45・８haでは地区計画を定める。土地利用方針では、研究所や研究開発型工場、事業所など、環境に配慮した施設を誘導。また、災害時の活動の中心となる防災拠点施設を整備し、市の発展に資する複合拠点としてふさわしい緑豊かな市街地を形成する。

　研究開発施設配置を想定することから、地区内に拠点を置く事業所の従業員のための共同住宅や寄宿舎の建設は可能となる。また、動物病院やペットショップなど研究目的に資する畜舎の建築も可能となる。敷地面積の最低限度は５００㎡。

　吾妻第四は約６・４haで地区計画を定める。スマート街区（約５・２ha）とイノベーション拠点（約１・２ha）の２地区に区分。23年度以降に関東財務局が主導となり、二段階一般競争入札を執行し、土地の売却を進める。地区内一部の市有地については、国有地と合わせて売却する可能性もあるとしている。

　スマート街区には地域住民の生活を支援する生活利便施設や中高層住宅を誘導。イノベーション街区には研究機関やベンチャー企業を誘致する。建築面積の最低限度はそれぞれ５００㎡、２００㎡となる。

　両都市計画については２月下旬の都市計画決定を目指す。